Comment bien rénover sa maison, le guide pas à pas

L'idée d'une rénovation de maison suscite souvent l'inquiétude de nombreux propriétaires et acheteurs. Les craintes que les travaux de modernisation ne deviennent un gouffre sans fond ne sont pas totalement infondées. Le danger est particulièrement grand lorsque, sans une expertise du bâtiment, des travaux sont engagés de manière arbitraire et aveugle.

Pour que la rénovation d'une maison ne devienne pas un cauchemar il faudrait toujours prendre les conseils d'un expert. Avec son aide et ses connaissances, vous élaborerez un planning des travaux à engager. Même si la rénovation ne peut pas se faire en une seule fois, vous devriez toujours garder à l'esprit objectif final qui est d'améliorer le confort et la performance énergétique afin de s'inscrire dans la tendance du développement durable. Mais par où commencer, quelles sont les choses à vérifier en premier et comment s'y prendre ?

Qu'est-ce qu'une maison ancienne ?

Les maisons anciennes captivent par leur charme, leur histoire et leur caractère. Trois raisons pour lesquelles beaucoup de personnes tombent amoureux de ces maisons de charme. Mais le terme ancien est assez vague ; même les maisons construites dans les années 1990 ou 2000, ne sont plus de nouveaux bâtiments. En règle générale, les habitations construites il y a plus de 50 ans sont considérées comme anciennes.

Selon une étude, un quart des maisons ont été construites avant 1949, et quasiment deux tiers entre 1949 et 1999. Mais la part des constructions neuves s'élève mécaniquement d'année en année, traduisant une démolition massive des logements construits entre 1950 et 1975. Mais les constructions récentes sont réparties inéquitablement sur le territoire, et se concentrent dans les grandes aires urbaines et banlieues des grandes métropoles. Les centres villes regroupent la majorité des habitations construites avant les années 1970. Les raisons sont multiples mais nous retiendront que ces maisons ont souvent beaucoup de charme et que les propriétaires préfèrent les rénover afin de conserver le cachet et les éléments typiques d'un type d'architecture d'une époque révolue.

Acheter et rénover une maison ancienne a-t-il un sens ?

Pourquoi faire le choix d'acheter une maison ancienne au lieu d'en faire construire une nouvelle ? Quels sont les avantages et les inconvénients d'un bâtiment ancien ?

Avantages d'une rénovation de maison :

• Une maison ancienne peut être à vous tout de suite ;
• Il est possible de la visiter, se rendre compte de l'agencement des pièces, de la luminosité. On peut se projeter beaucoup plus facilement dans une construction existante que sur un plan ;
• Le prix d'achat est généralement inférieur
• Le terrain est souvent plus grand.

Inconvénients de rénover sa maison

• Une maison ancienne demande très souvent une rénovation complète, voir une réhabilitation. Ce qui peut mener à un budget travaux important, avec des coûts cachés, des imprévus auxquels vous n'avez pas forcément pensés au départ ;
• Elles ne répondent plus du tout aux nouvelles exigences énergétiques, avec des coûts potentiels de chauffage élevés ;
• Vous devez conjuguer avec l'existant, vous ne pourrez pas concevoir la maison qui correspond absolument à vos besoins et devez vous adapter.

Une maison neuve, en revanche, peut être construite selon les souhaits de chacun. Et vous n'aurez pas de travaux à faire pendant plusieurs années et les normes de constructions actuelles font que la performance énergétique est excellente. Toutefois, le prix d’achat élevé est souvent un frein. En outre, des retards dans la construction peuvent entraîner un double fardeau financier dû aux échéances de crédit et aux loyers que vous devez assumer pendant cette période.

C'est surtout pour le prix que l'on achète une maison à rénover. Mais on peut raisonnablement se poser la question de savoir s'il est judicieux d'acheter et de rénover une vieille maison. L'état de la structure et les coûts de rénovation, jouent un rôle important. À partir de quelle montant vaut-il mieux simplement démolir et reconstruire ?

En général, si la rénovation coûte plus des trois quarts du coût de la reconstruction, cela n'en vaut généralement plus la peine. Il vaut mieux démolir et reconstruire une maison neuve.

Mais en pratique cela se produit rarement. Si la structure est bonne et qu'il n'y a pas de gros problème d'aménagement intérieur (taille et disposition des pièces, emplacement de l'escalier), la rénovation d’une maison coûte généralement moins cher. Ce est en partie du aux aides de l'état pour l'amélioration de l'habitat ainsi qu'aux prêts avantageux dont vous pouvez bénéficier pour des travaux de rénovation.

Quels sont les problèmes potentiels dans une rénovation de maison ?

Des problèmes peuvent apparaître n'importe où dans une vieille maison : sur la toiture, le sous-sol ou la façade. Souvent, les problèmes sont liés à un certain type de construction à une époque donnée. Par exemple de nombreuses maisons de l'après-guerre ont encore des conduites d'eau en plomb. De même dans les maisons construites dans les années 1970, l’amiante était souvent utilisé. Voici un aperçu des points sur lesquels vous devriez porter une attention particulière lors de la rénovation d'une vieille maison.

• Dommages causés à la structure. Cela inclut les fissures dans les murs, la remontée d'humidité. C'est surtout du côté de la charpente qu'il faut être attentif, le bois est dans la plupart des cas attaqué par des parasites. Souvent ce n'est pas très grave, car superficiel. Une invasion de ravageurs peut également causer de graves dommages, par exemple dans le grenier ou dans le faux plafond.
• Si des traces superficielles de moisissure sont découvertes, il convient de vérifier dans quelle mesure la zone est affectée et en connaître la cause. Est-ce du à une fuite au niveau du toit ou d'une fenêtre ? Une remontée d'humidité du sol ? Cette inspection est nécessaire pour estimer les coûts. Même si la moisissure n'est pas toujours visible immédiatement, mais elle est souvent reconnue par son odeur caractéristique.
• Isolation quasiment nulle. A l'époque les considération énergétiques n'étaient pas encore entrées dans les moeurs. La toiture était rarement isolée, et les murs quasiment jamais. Pourtant une maison isolée est à la fois signe de confort et d'économies d'énergie.
• Fenêtres simple vitrage. Il y a encore beaucoup de maisons anciennes qui sont équipées de fenêtres en bois simple vitrage, donc l'efficacité énergétique est très faible. Parfois du double vitrage a été installé, mais sachez qu'en 10 ans des progrès énormes ont été réalisés par les fabricants de fenêtres. Changer des fenêtres double vitrage posées il y a 15 ans sera un investissement rentable.
• Appareils de chauffage qui ne sont plus aux normes. Les anciennes chaudières installées doivent souvent être remplacées. Il sera bien plus avantageux de remplacer une chaudière vieille de 30 ans par un modèle plus performant qui vous fera faire des économies de chauffage et surtout sera moins dangereuse à l'usage (risque de dégagement de monoxyde de carbone par exemple).
• Amiante. En raison de ses propriétés calorifuges et isolantes, l'amiante était principalement utilisé pour l'isolation thermique et l'insonorisation des immeubles et des maisons. Pourtant ce matériau de construction, il est extrêmement dangereux pour la santé. Ce n'est qu'en 1997 qu'il a été définitivement interdit.
• Conduites d’eau. Si vous remarquez des robinets ou des raccords recouverts de calcaire, c’est probablement aussi la totalité de l'installation d'arrivée d’eau qui est touchée. Non seulement le débit d'eau est réduit, mais il existe également un risque d'éclatement d'une conduite d'eau. De même, les tuyauteries et raccord en plomb doivent être remplacés.
• Installations électriques obsolètes. Il convient de vérifier si suffisamment de disjoncteurs ont été installés et interrupteur différentiel est présent.
• Produits chimiques. Dans les vieilles maisons, on utilisait encore des produits de préservation du bois, désormais considérés comme nocifs pour la santé. Si ceux-ci ne peuvent pas être enlevés, une ventilation complète et régulière des pièces est essentielle.

Heureusement le diagnostic immobilier vous informe en détail des problèmes potentiels liés à nombre de ces problèmes. Les acheteurs sont clairement informés des dangers et des travaux de remise aux normes qu'ils doivent effectuer.

Quand rénover une maison ancienne ?

Toutes les travaux ne doivent pas forcément être effectués tout de suite. Tout d’abord, il est important d’éliminer les problèmes structurels, tels que les fissures ou l’humidité dans les murs ou les fondations. Il en est de même pour l’amiante ou des produits toxiques de traitement du bois.

Si vous souhaitez modifier l’aménagement de la pièce, il est également préférable de le faire avant d’emménager dans votre nouvelle maison. Car vivre au milieu des travaux est quelque chose à vraiment éviter. Il en est de même pour l'électricité et la plomberie qui sont souvent des opérations lourdes qui impactent toutes la maison.

Toutes les autres rénovations peuvent être effectuées progressivement si vous habitez déjà dans la maison.

Vous pouvez économiser beaucoup d'argent si vous effectuez vous-même des travaux de rénovation. Cela dépend avant tout de votre savoir-faire. Les bricoleurs peuvent facilement prendre en charge des travaux de peintures, de tapisseries murales ou de revêtements de sol. Mais lorsqu'il s'agit de travaux plus vastes et complexes, tels que l'électricité, il serait préférable de faire appel à un professionnel qui vous offrira une garantie décennale.

Concentrez vos efforts sur la rénovation énergétique et le confort

Savez-vous qu'une toiture mal isolée est responsable de près de 30% des pertes de chaleur de votre logement ? Pour les murs c'est également de 20% à 25%.

L'isolation thermique des maisons anciennes est généralement insuffisante. Les exigences pour les bâtiments existants visent à réduire les émissions de CO2 ainsi que les coûts de chauffage. Les travaux d’isolation thermique revêtent donc une grande importance. Si vous ne voulez pas chauffer pour rien et voir une partie de votre budget rénovation partir dans l'installation d'un système de chauffage adapté à une maison mal isolée, l'isolation est indispensable.

Isolation de la toiture et des combles

Ce sont les travaux d'isolation les plus importants, et vous feront économiser sur la facture énergétique et sur le confort été comme hiver.

Il existe plusieurs techniques pour isoler des combles :

• Par soufflage, idéale pour les combles perdus, elle est facile et rapide ;
• Par épandage, moins rapide que le soufflage elle est également plus simple à mettre en oeuvre. Elle consiste à verser manuellement l'isolant sur le plancher et l'étendre avec un râteau ;
• Par rouleaux, qui sont étendus sur la surface du plancher, mais il faut que les combles soient facilement accessibles.

Le projet d'isolation de la toiture peut être intégré à un projet d'aménagement des combles afin de créer les pièces supplémentaires qui vous manquent. La technique est alors de poser des panneaux isolants entre les solives.

Isolation des murs

Il existe deux techniques, dont le choix dépendra du type de travaux dans lesquels vous allez vous engager.

• L'isolation par l'extérieur est la plus efficace, c'est une solution 2 en 1 pour à la fois faire une isolation et un ravalement de façade. Mais elle n'est pas toujours possible si vous souhaitez préserver le cachet d'une maison ancienne.
• L'isolation par l'intérieur consiste à poser des panneaux isolants sur les murs côté intérieur. Même si cela vous fera perdre un peu de surface habitable (l'épaisseur de l'isolant), mais cet espace permet aussi de faire passer les gaines électriques et les arrivées d'eau. Attendez-vous cependant à de gros travaux intérieurs, toutes les peintures et tapisseries devront être refaites.

De nombreux propriétaires font le choix d'une isolation par l'intérieur afin de conserver par exemple le cachet d'une façade en pierre. Mais la tendance évolue.

Isolation des planchers

Pour éviter que l'humidité et le froid ne remontent de la cave, il est vivement conseillé de faire une isolation du sol. La sensation de sol glacial dans les pièces à vivre au rez-de-chaussée est vraiment désagréable. Il est avant tout nécessaire de vérifier l'état de la cave. L'air y est-il sec ou humide ? Est-ce qu'il y a des traces d'humidité ?

L'isolation se fait généralement en posant des panneaux isolants sur le plafond de la cave. Pensez également à calfeutrer la porte qui mène au sous-sol, qui est également source de déperditions d'énergies importantes.

Remplacer les portes et fenêtres

Le double vitrage est indispensable et c'est aujourd'hui le minimum syndical. Tout projet de rénovation d'une maison doit inclure un changement des fenêtres.

Vous avez le choix de plusieurs matériaux :

• Le PVC est le plus populaire en France mais son aspect plastique ne s'intègre pas facilement avec le charme d'une demeure ancienne ;
• Le bois est le matériau noble par excellence, très isolant mais qui demande un entretien régulier pour conserver ses qualités et son esthétique ;
• La fenêtre aluminium est le compris qui est de plus en plus souvent choisi. Avec ses profilés très fins il permet un clair de jour important et donc un maximum de lumière naturelle chez vous. Ses performances thermiques sont devenues excellentes, quasiment aussi bonnes que le PVC, il ne nécessite aucun entretien. Seul son prix peut être un frein à son adoption.

Une ventilation devient obligatoire

A partir du moment où votre maison est parfaitement isolée, elle devient étanche. Il devient nécessaire de aérer régulièrement sa maison, mais cela ne suffit pas toujours. L'installation d'une ventilation mécanique importante pour ne pas avoir des problèmes de condensation ou encore de pollution de l'air intérieur.

• Une VMC simple flux dans les pièces d'eau (cuisine, salle de bain) est le minimum de ce que vous devez faire afin d'évacuer l'air chargé en humidité. C'est la moins chère mais son inconvénient est d'expulser une partie de l'air chaud à l'extérieur ;
• La VMC double flux est plus performante car elle va limiter jusqu'à 90% des déperditions de chaleur liées au renouvellement d'air.

Remplacement du système de chauffage

La vieille chaudière au fioul ou au gaz a fait son temps, il existe maintenant des moyens plus économiques et écologiques de se chauffer. Mais remplacer son système de chauffage nécessite l'intervention d'un expert afin de faire une étude thermique pour bien dimensionner l'installation.

• Electricité, avec des radiateurs à inertie ou bien une pompe à chaleur. C'est un choix souvent indispensable lorsqu'il n'y a pas de conduit d’évacuation de fumée ;
• Gaz, avec une chaudière à condensation ;
• Bois avec un poêle à pellets.

Peut-on atteindre la norme BBC en rénovant sa maison ?

Un bâtiment basse consommation va consommer moins d'énergie, la norme BBC impose une consommation énergétique maximale par mètre carré habitable. C'est un pari sur l'avenir qui améliore le confort tout en faisant faire des économies.

Pourtant obtenir la certification BBC n'est pas si simple, surtout dans le cas d'une rénovation de maison. Car cela oblige à repenser l'habitation dans son ensemble. Dans de tels projets, on ne conserve souvent que la structure même de la maison (murs et toiture), tant les exigences en terme d'isolation et d'étanchéité des maisons basse consommation sont importantes.

Atteindre la norme BBC en rénovant une maison ancienne est donc un projet à la fois ambitieux, coûteux mais qui peut être pari gagnant surtout lors de la revente de la maison.

Les étapes de la rénovation d'une maison

Se lancer dans des travaux de rénovation est toujours une grande aventure. Il y a tant de choses à penser, à faire, que l'on s'y perd parfois. Voici donc une marche à suivre pour bien préparer toutes les étapes de votre chantier de rénovation.

Quels sont les travaux prioritaires ?

Faut-il casser des cloisons ou en créer de nouvelles ? Faut-il agrandir la maison ? Aménager les combles ? Il est important d'avoir une idée précise de ce que vous voulez faire de cette maison, comment vous allez y vivre. Il est toujours intéressant de se faire accompagner par un architecte dans cette phase de réflexion. Car on ne pense pas toujours à tout. Ou pire, certains travaux que l'on pense simples sont en fait plus compliqués que prévus.

A ce stade il est également important de penser à la performance thermique de la maison et d'en déterminer les besoins pour la famille.

Vérifier la faisabilité des travaux de rénovation

Avoir de beaux projets pour sa maison est une chose, les mettre en oeuvre en est une autre. Tout ce que l'on veut faire n'est pas toujours possible. Il peut y avoir plusieurs contraintes qui peuvent mettre un frein à vos ambitions.

• Contraintes structurelles : abattre un mur porteur n'est pas toujours possible sans risquer des problèmes sur le long terme. Il en est de même pour une surélévation : est-ce que les fondations sont suffisamment solides pour supporter le poids supplémentaire ? N'hésitez pas à faire appel à un architecte qui réalisera les études nécessaires ;
• Contraintes administratives : vous devez vous conformer au cadre juridique du plan local d'urbanisme (PLU). Il n'est pas toujours possible de créer les ouvertures supplémentaires que vous avez prévues. Il en va de même pour le coefficient d'occupation des sols (COS) qui détermine la surface maximale qui peut être construite sur un terrain, élément à prendre en compte dans le cas d'une extension. Enfin, pensez à certains détails tels que la couleur des fenêtres ou des volets, la mairie peut vous renseigner sur ce qui est autorisé ou pas.

Estimer le budget des travaux de rénovation et faire des devis

Il est important de se lancer dans l'aventure en ayant une vision précise des montants à engager pour chaque poste de rénovation. Que vous fassiez appel à un maitre d'oeuvre pour gérer vos travaux ou que vous contactiez vous même les artisans, faites des devis travaux, comparez, étudiez précisément ce qui est inclus ou pas. Plusieurs devis sont souvent nécessaires pour avoir un budget estimatif au plus proche de la réalité.

Réclamez un devis détaillé et écrit dans lequel tous les éléments et leurs coûts sont détaillés. Il doit inclure à la fois le montant des matériaux et prix de pose. Trop souvent on voit un montant total sans détail. Le devis c'est le contrat qui vous lie avec l'artisan, plus il est détaillé, plus vous savez dans quoi vous vous engagez et moins vous aurez de problèmes en cas de litige.

Gardez à l'esprit que la rénovation d'une maison est souvent synonyme de surprises, et rarement des bonnes. Lorsque vous commencez à casser l'existant, des problèmes peuvent apparaitre. Des dépenses imprévues qui vont faire gonfler le budget total.

Déclarer les travaux auprès de la mairie

Si vous ne touchez pas à l'aspect extérieur de la maison, aucune déclaration n'est nécessaire, vous êtes chez vous et faites ce que vous faites. Mais bien souvent un projet de rénovation de maison est plus ambitieux et il vous faudra un accord administratif avant de commencer quoi que ce soit.

• Une déclaration préalable de travaux est nécessaire si vous créez une nouvelle surface de moins de 40m², par exemple une extension ou un aménagement de combles. Le remplacement des menuiseries, ravalement de façade ou création d'une ouverture sont également soumis à déclaration préalable ;
• Déposer une demande de permis de construire est nécessaire si la surface créée est supérieure à 40m². Si la surface totale habitable dépasse 150m², vous devrez obligatoirement faire valider votre projet par un architecte.

Par ailleurs, si vos travaux nécessitent la mise en place d'un échafaudage ou le stationnement d'une benne dans la rue, vous devrez en demander l'autorisation à la mairie.

Prévenir les voisins que vous allez faire des travaux

C'est une question de bon sens. Les travaux de rénovation sont généralement bruyants, génèrent de la poussière, les camions des artisans vont se garer et bloquer des places de stationnement, l'installation d'un échafaudage va gêner le passage dans la rue. Ce sont autant de nuisance que devront supporter vos voisins pendant quelques semaines voir quelques mois.

Pour éviter de vous froisser avec vos voisins avant même que vous n'ayez emménagé, penser à les prévenir, soit oralement en allant les voir, soit en affichant un petit mot à leur attention ou en le glissant dans la boite aux lettres. Dans la mesure du possible précisez les horaires et la durée des travaux.

N'hésitez pas à leur proposer de venir voir le résultat une fois que tout sera fini. C'est une bonne occasion de leur montrer que vous redonnez vie à une maison de leur quartier et de partager le début de votre nouvelle vie !