Afin de permettre à l’acheteur de finaliser son crédit immobilier, il est nécessaire de lui accorder des délais de règlement avant la signature de l’acte de vente définitif. Pendant ce temps, l’acheteur et le vendeur peuvent s’engager en faisant une promesse de vente ou un compromis. Mais quelle est la différence entre les deux ?
C’est quoi une promesse de vente ?
La promesse de vente, encore appelée « promesse unilatérale de vente », est une offre qui émane de l’acheteur. Cette promesse engage la responsabilité du vendeur à céder son bien au prix sollicité par le bénéficiaire (l’acheteur), lui donnant ainsi en exclusivité une « option » pour un temps bien défini qui est de deux à trois mois généralement.
Durant ce laps de temps, il est interdit au vendeur de proposer son bien à un autre acheteur ou de renoncer à la vente. Le futur acquéreur quant à lui bénéficie de la promesse pour se décider si oui ou non, il souhaite acheter le bien. En contrepartie, il verse une somme au vendeur correspondant à l’indemnité d’immobilisation, qui s’élève à 10% du prix de vente (en principe). S’il est décidé à acquérir le bien, cette somme sera imputée sur le montant à régler. Au cas où il renonce à l’achat ou alors s’il ne déclare pas son approbation d’achat dans le délai d’option préalablement défini, cette indemnité restera un acquis à titre de dédommagement au propriétaire (vendeur).
Pour que la promesse de vente soit considérée, elle doit être enregistrée dans les dix jours qui suivent la signature, auprès de la recette des impôts (s’il s’agit d’un acte sous seing privé). Toutefois, elle doit être réalisée par acte authentique au cas où elle est consentie pour une durée de 18 mois et plus. Les droits d’enregistrements s’élèvent à 125 € et ils sont payés par l’acquéreur.
C’est quoi un compromis de vente ?
Contrairement à une promesse de vente, un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, est un engagement entre deux parties : le vendeur et l’acheteur. Ils s’engagent tous deux à conclure la vente à un prix fixé de commun accord. Sur le plan juridique, le compromis vaut la vente.
Lorsque les deux parties s’engagent dans le compromis de vente, il n’y a pas nécessité de faire un versement d’indemnité. La signature de ce compromis engage à la fois l’acheteur et le vendeur à mener à son terme la transaction. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y forcer par voie judiciaire en exigeant en plus des dommages et intérêts.
L’acquéreur doit accompagner la signature du compromis d’un versement d’une somme d’environ 10 à 15 % du prix de vente. Cette somme appelée dépôt de garantie, sera imputée sur le prix de vente lors de la signature de l’acte notarié. Pas besoin d’enregistrer le compromis auprès des services fiscaux, contrairement à la promesse de vente.
Mieux que le compromis, la promesse de vente donne simultanément une garantie d’indemnisation au vendeur et une porte de sortie à l’acquéreur. Elle est plus souple et peut ainsi convenir aux deux parties.
