Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est important de prendre en compte un certain nombre de critères tels que les tendances du marché locatif et vérifier les prix pratiqués sur des biens similaires, sans oublier la qualité du bien en question ainsi que son rendement locatif. Pas toujours facile à comprendre, il doit être défini et calculé avec une certaine technicité.
Le rendement locatif, c’est quoi exactement ? Pourquoi le calculer ?
Également connu sous l’appellation de rentabilité locative, le rendement locatif est le ratio entre le prix d’acquisition d’un bien destiné à la location et son prix de revient. En d’autres termes, il s’agit de la rentabilité que vous pourrez tirer d’un investissement immobilier. Exprimé en pourcentage, il est toujours évalué sur une base annuelle.
Il faut tout de même savoir que l’idée de se référer uniquement au loyer n’est pas suffisante pour définir le rendement d’un investissement immobilier. En effet, il arrive qu’un bien avec un loyer élevé n’offre pas toujours la rentabilité souhaitée, et inversement, un bien avec un loyer faible peut être très rentable. Calculer le rendement locatif permet ainsi à son propriétaire d’avoir un aperçu de la qualité effective de son bien, et de savoir avec le plus de précisions possible sa rentabilité réelle.
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut n’est autre que le rapport entre le prix de revient brut du bien faisant l’objet d’un investissement immobilier, c’est-à-dire les loyers perçus exempts de charges pendant 12 mois, et son prix d’acquisition total. Il s’agit de l’indicateur le plus utilisé par les agences immobilières.
Pour que le rendement locatif brut soit le plus précis possible, il est important d’inclure dans le calcul toutes les charges prises en compte lors de son achat. Le prix de revient total de l’achat vient donc remplacer le prix d’acquisition total, en ajoutant les différents frais tels que les frais d’agence et de notaire ainsi que les différents frais annexes de type TVA, taxe de publicité foncière ou droits d’enregistrement au prix d’achat de base.
Le rendement locatif net de charges
Le calcul du rendement locatif net des charges ou rentabilité locative nette est relativement simple. Pour ce faire, il suffit de prendre en compte tous les frais qui ont été occasionnés par l’utilisation du bien concerné ainsi que les charges annuelles. Sachez tout de même que le résultat obtenu variera d’un bien immobilier à un autre, en fonction de la gestion de votre bien et des assurances locatives.
Pour que le calcul soit exact, il est important d’être très précis dans l’estimation des charges en question. Il peut en effet s’agir d’une série de charges non récupérable, de frais de gestion ou de taxe foncière. Ajoutez donc les charges y afférentes telles que le coût du crédit ou de réhabilitation au prix de revient de l’achat. C'est par exemple le cas lorsque vous changez les fenêtres du bien anfin d'en améliorer la performance énergétique.
Le rendement locatif net
Le rendement locatif est le rendement locatif net de charges et net d’impôt. Étant donné que la fiscalité de l’investissement dépend aussi bien du type d’investissement que du profil de l’investisseur, le mode de calcul de ce type de rendement locatif se fait au cas par cas. Contrairement à ce que l’on pense, le calcul de cet indice n’est pas toujours facile.
Vous devez en effet y intégrer plusieurs critères tels que la situation fiscale de l’investisseur. Pour réaliser ce calcul, il faudra donc se baser sur les charges utilisées dans la définition du rendement locatif net des charges et y ajouter les autres charges fiscales qui varient en fonction des caractéristiques du bien immobilier.
